Hipoteca para no residentes en España: la guía completa

Comprar una vivienda en España viviendo en otro país es perfectamente posible, y una hipoteca puede hacerlo mucho más fácil. Pero los bancos españoles miran a los no residentes a su manera, y saberlo desde el principio te ahorra tiempo y disgustos. Esta guía explica cómo funciona, a partir de mi trabajo diario con bancos, notarías y compradores internacionales.

¿Puede un no residente conseguir una hipoteca en España?

Sí. Los bancos españoles financian a no residentes todos los días. Lo que cambia es cómo te evalúan: miran con atención tus ingresos, tu país de residencia fiscal, tu historial crediticio y la propia vivienda. Cada entidad tiene sus criterios, así que elegir bien el banco para tu perfil importa tanto como el tipo de interés.

¿Cuánto financia el banco?

Como referencia, los no residentes pueden financiar normalmente hasta el 75 % del precio de compra. El porcentaje exacto depende de tu perfil, del banco y de la vivienda.

El plazo puede extenderse normalmente hasta que cumplas 75 años y, en algunos casos, hasta los 80.

¿Cuántos fondos propios necesitas?

Cuenta con alrededor del 30 % del precio de compra, más un 8–13 % para impuestos y gastos, según la provincia. En total, aproximadamente un 38–43 % del precio, procedente de ahorros o de liberar capital de otra propiedad.

En Canarias los gastos de compra están en la parte baja de ese rango, y es una de las razones por las que muchos compradores internacionales eligen las islas.

¿Qué ingresos se aceptan?

Los bancos aceptan:

• —Ingresos por trabajo (salario, bonus, comisiones)
• —Ingresos como autónomo (salario, dividendos)
• —Rentas de alquiler
• —Pensiones
• —Rendimientos de inversiones

No cuentan como ingresos la pensión alimenticia ni las prestaciones de la seguridad social.

Si eres autónomo o empresario, el análisis es más detallado. Te pediré tus tres últimas declaraciones de la renta y haremos una breve videollamada antes de calcular las opciones.

¿Fijo, variable o mixto?

Los tres están disponibles para no residentes:

• —Fijo: la misma cuota durante todo el plazo. Previsible.
• —Variable: ligado al Euríbor, así que la cuota se mueve con el mercado.
• —Mixto: fijo los primeros años y después variable.

La mejor opción depende de tus planes, tus ingresos y cuánto te preocupan los cambios en la cuota. A través de Mortgage Direct comparo ofertas de más de 20 entidades para encontrar la que encaja.

Qué necesitas antes de solicitarla

• —NIE: el número de identificación de extranjero. Lo necesitas para comprar.
• —Un abogado: muy recomendable para revisar la vivienda y el contrato.
• —Un poder notarial: útil si no vas a estar en España en cada paso.
• —Un servicio de cambio de divisas: si tus ingresos están en otra moneda, para no perder dinero en el cambio.

Lo revisamos todo juntos en la evaluación inicial.

El proceso, paso a paso

1. —Affordability Check. Completas un breve formulario en línea y aceptas la protección de datos.
2. —Estudio preliminar, sin coste para ti. Estudio tu perfil y calculo las opciones hipotecarias.
3. —Tu elección. Si quieres seguir, eliges tus opciones preferidas y envías el resto de la documentación.
4. —Solicitud a los bancos. Envío tu expediente con un informe detallado a las entidades elegidas, que suelen responder en 7–14 días.
5. —Aprobación y tasación. Con la aprobación, se tasa la vivienda y el banco emite su oferta vinculante (FEIN).
6. —Notaría. Tras el periodo legal de reflexión, firmas ante notario.

¿Cuánto tarda?

Como referencia: unos 20 días para el estudio de viabilidad, alrededor de una semana desde la visita de tasación hasta el informe y unos 10 días para la aprobación final del departamento de riesgos.

Por ley, después tienes un periodo de reflexión de al menos 10–11 días desde la firma de la FEIN (14 días en Cataluña). Antes de la escritura firmas un acta ante notario que confirma que entiendes las condiciones; la escritura se firma al menos 24 horas después.

¿Tienes que estar en España?

No. Nuestra entrevista será por videollamada y todo el proceso puede hacerse a distancia. Solo tendrías que venir a firmar el acta de transparencia y, al día siguiente, la compraventa. Y eso también puede evitarse si das un poder a tu abogado o a una persona de confianza.

Un consejo antes de empezar a buscar

Consigue tu perfil preaprobado antes de empezar a visitar viviendas. Conocerás tu inversión personal real, negociarás con seguridad y podrás moverte rápido cuando encuentres la casa.

Esta guía es informativa. Cada perfil es distinto y las condiciones finales siempre dependen de la entidad. Si me cuentas tus planes, te daré una primera visión de tus opciones, sin coste para ti y sin compromiso.